建物を取り壊した場合、法務局で「建物滅失登記」を行う必要があります。
読み方は「たてものめっしつとうき」です。
滅失登記は法律上の義務であり、手続きを放置すると、登記簿に実際には存在しない建物が残り続けてしまいます。
本記事では、建物滅失登記の概要から、申請時に必要となる書類や自分で手続きする際の流れまでをわかりやすく解説します。
この記事の監修/取材協力
古尾谷 裕昭 税理士
相続専門の税理士法人(VSG相続税理士法人)の代表税理士。同事務所では、年間3,600件の相続税申告を行っており「99％税務調査が入ってこない」「税金を可能な限り安く」「親身に寄りそった対応」という品質で、元国税調査官を招き入れた体制のもとサービスを提供している。
近藤 洋司 税理士
VSG相続税理士法人横浜オフィスの代表税理士。
税理士になる前は不動産の仕事をしており「誰よりも不動産に詳しい税理士になる」という志のもと税理士になる。不動産の評価にとても強い。
建物滅失登記について
建物は土地と違い、取り壊しや災害によって現実に存在しなくなることがあるため、登記簿の内容を現況に合わせるために建物滅失登記が必要となります。
建物滅失登記とは？
建物滅失登記とは、取り壊しや火災などにより現実には存在しなくなった建物を、登記簿から抹消するための手続きです。
登記簿に建物が残ったままだと、固定資産税が誤って課税され続けるだけでなく、不動産売買や相続手続きに支障が生じる可能性があります。
そのため、建物がなくなった時点で速やかに滅失登記を行い、登記簿の内容を実際の状況と一致させる必要があります。 なお、建物滅失登記が完了すると、滅失した建物の登記記録は閉鎖されます。
登記手続きの期限は1か月？
取り壊しや災害による倒壊など、登記されている建物が現実に存在しなくなった場合には、必ず滅失登記が必要です。
建物の滅失登記は、法律で定められた義務です。
不動産登記法第57条では、「滅失の日から1か月以内に建物の滅失の登記を申請しなければならない」と定められています。
期限を過ぎても滅失登記の申請は可能ですが、正当な理由なく放置していた場合は過料の対象となります。
また、滅失登記をしないまま相続が発生すると、追加で用意が必要な書類も発生するため、解体等が完了した段階で滅失登記の準備を進めることが望ましいです。
建物滅失登記が必要なケースとは？
建物滅失登記が必要となるのは、建物が現実に存在しなくなった場合です。
建物の滅失には、解体工事による取り壊しだけでなく、火災や地震などの災害による消失や老朽化による倒壊なども含まれます。
また、相続した建物を取り壊した場合や、長期間使用されていない家屋を解体した場合も滅失登記が必要です。
なお、大規模災害で多数の建物が滅失した場合には、被災者の負担軽減のため、法務局が職権で滅失登記を行うことがあります。
職権で処理される場合、所有者が申請手続きを行う必要はありません。
ただし、職権による処理には時間を要するため、急ぎの場合は自身で申請することが推奨されています。
建物滅失登記の必要書類
建物滅失登記を行う場合、建物の状況や申請人の立場によって準備する書類が異なります。
所有者の住所・氏名が変更している場合
建物滅失登記の手続きを行う際は、登記簿の記載内容と所有者である申請人の情報が一致していなければなりません。
申請人の住所または氏名に変更があった場合は、その変更を証明できる書類が必要となります。
たとえば、住所に変更があった場合は住民票、婚姻などにより氏名が変わった場合には戸籍謄本などの証明書類を用意してください。
不動産（土地や家屋等）の所有者が死亡している場合に必要な書類
所有者が亡くなっている場合は、所有者が死亡した事実と申請人が相続人であることを確認できる書類が必要です。
所有者の戸籍謄本・除籍謄本
所有者の戸籍謄本または除籍謄本は、所有者が死亡している事実を確認できる書類として必要となります。
相続発生後に取得したものでなければ、戸籍等で死亡の事実は確認できないため、取得時期には注意してください。
申請人の戸籍謄本・住民票（戸籍の附票）
申請人の戸籍謄本は、申請人が所有者の相続人であることを証明するために必要です。
法定相続人が被相続人（亡くなった人）の両親や兄弟姉妹となる場合には、取得すべき戸籍謄本が多くなることもあるので注意してください。
また、申請する際は、申請人の住民票または戸籍の附票も必要となります。
建物滅失登記の登記申請書（法務局HPからダウンロード）
建物滅失登記を行う場合、登記申請書に必要書類を添付して提出します。
申請書の様式は、法務局のホームページからダウンロードすることができます。
記載内容に誤りがあると訂正が必要になるだけでなく、滅失登記が完了するのが遅れてしまうので注意が必要です。
また、添付書類との整合性も求められるため、書類を揃えてから記載するとスムーズです。
出典：法務局ホームページ(https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001188744.pdf)
記載例
登記申請書には、以下の項目を記載します。
登記申請書の記載項目
- 登記の目的
- 添付情報（建物滅失証明書など）
- 申請日
- 提出先の法務局
- 申請人の住所・氏名、電話番号
- 不動産番号
- 建物の所在
- 家屋番号
- 建物の種類
- 建物の構造
- 建物の床面積
- 登記原因および日付
不動産番号を記載した場合には、建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積の記載は省略できます。
「登記原因及びその日付」欄には、建物滅失証明書に記載された建物の取壊しの日を記載します。
出典：法務局ホームページ(https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001189459.pdf)
建物の登記簿謄本、公図、地積測量図、建物図面
解体した建物を証明する書類として、登記簿謄本（登記事項証明書）や公図、地積測量図、建物図面などを準備します。
これらの資料は、登記簿に記載されている建物が実際に存在していたことを示す根拠となります。
古い建物を取り壊す場合、登記内容と現況が一致しないケースもあるため、事前に状況を確認しておくことで、申請時のトラブルを避けることができます。
建物滅失証明書（解体業者から取得）
建物滅失証明書は、建物が実際に取り壊されたことを証明するための書類で、解体業者が発行します。
解体時に証明書を自動的に発行する業者もあれば、依頼しないと発行しない業者もあるため、あらかじめ発行時期を確認しておくとスムーズに受け取れます。
なお、火災などで建物が滅失した場合は、自治体（消防署）の罹災（りさい）証明書で代替できるケースもあります。
代表者事項証明書
建物の解体業者が法人である場合は、解体業者を証明する書類として、代表者事項証明書（代表者の資格証明書）が必要になります。
ただし、申請書に会社法人等番号を記載するときは、この証明書の添付を省略できます。
印鑑証明書
建物を取り壊した場合、解体業者の印鑑証明書（個人事業主の場合は個人の印鑑証明書、法人の場合は会社の印鑑証明書）が必要です。
ただし、解体業者が法人のときは、申請書に会社法人等番号を記載することで添付を省略できます。
滅失した建物の場所を特定できる地図
建物滅失登記申請をスムーズに進めるためには、建物の位置を確認できる住宅地図や周辺地図を準備しておくことが大切です。
これらの地図は、法務局が現地の状況を確認する際の参考資料となり、建物が確かにその場所に存在していたことを示す補助資料として役立ちます。
敷地が広い場合や複数の建物がある土地では、位置の特定が重要になるため、添付する地図も工夫する必要があります。
市販の住宅地図やGoogleマップなどの地図サービスを印刷したものでも問題ありませんが、建物の位置が一目でわかるように印を付けておくと審査がよりスムーズに進みます。
解体後の現況が確認できる写真
建物がすでに存在しないことを示すために、解体後の現地写真も添付します。
写真は敷地全体が分かるものや、建物が完全に撤去されていることが確認できるものが適しています。
また、撮影日が分かるようにしておくと、滅失日との整合性が確認しやすくなります。
委任状（代理権限証書）
建物滅失登記の申請手続きを代理人に依頼する場合は、委任状が必要です。
委任状には、申請人と代理人の氏名・住所、委任事項、委任した日付などを記載します。
なお、専門資格を有しない方が、業務として登記申請手続きを代理することはできないので注意してください。
自分で建物滅失登記を行う方法・提出先
建物滅失登記には3つの申請方法があり、申請人の状況に合わせて選ぶことができます。
法務局で申請書を提出する場合
建物滅失登記は、建物が所在していた場所を管轄する法務局へ申請することになります。
窓口で申請書を提出する場合、職員がその場で書類の形式的なチェックを行ってくれるため、記載誤りや書類不備があればすぐに指摘してもらうことができます。
登記手続きを何度も経験している人は多くないため、手続きに不安がある場合は窓口での提出が最も確実です。
ただし、管轄法務局が遠方にある場合は、直接出向くことが難しいこともあるため、その際は作成した申請書を郵送で提出するのも選択肢です。
郵送で申請書を提出する場合
建物滅失登記の申請書は、郵送で提出することも可能です。
建物が所在していた場所を管轄する法務局まで行く時間がない場合や、遠方に住んでいる場合は、郵送による手続きも選択肢となります。
ただし、郵送だと記載内容の誤りや添付書類不足があった場合、すぐに対処できず、やり取りに時間がかかることがあります。
そのため、法務局の窓口に直接持参できないときは、記載ミスや添付書類の漏れがないかを丁寧に確認してから送付することが重要です。
なお、個人情報が含まれる重要書類を郵送することになるため、簡易書留などで送るのが望ましいです。
オンライン申請する場合
オンライン申請システムを利用すれば、自宅から建物滅失登記の手続きを行うことができます。
法務局へ行く時間が取れない方や、郵送でのやり取りを避けたい方に適した方法です。
申請にはマイナンバーカードを用いた手続きが必要となり、あらかじめ申請者情報の登録や申請用総合ソフトのインストールなどの準備が求められます。
また、書面で作成した添付情報は、オンライン申請の受付日から2日以内に提出（送付）する必要があります。
そのため、初めて利用する場合は、手続きに時間がかかることがある点を踏まえて、余裕を持って準備を進めると安心です。
不備がある場合は修正後に再提出
提出した申請書に不備がある場合、法務局から修正等の連絡が入ります。
窓口提出であれば、その場で修正して再提出できることもあります。
一方、郵送やオンライン申請の場合には、指示に従って記載内容を直してから再提出しなければなりません。
再提出が遅くなるほど滅失登記が完了するまでの期間が延びてしまうため、指摘内容を正確に確認し、迅速に対応することが大切です。
登記完了証を受け取る
申請が受理され、審査が完了すると法務局から「登記完了証」が発行されます。
完了証は手続きしてから1週間から2週間程度で発行されることが多いですが、郵送で手続きする場合や内容に不備がある場合には、届くまでに時間を要します。
また、提出先の法務局の混雑具合によっては処理に時間がかかることもあるため、数週間経過しても連絡がない場合は、法務局に問い合わせてください。
建物滅失登記にかかる費用はどれくらい？
建物滅失登記にかかる費用は、申請方法や専門家に手続きを依頼するかどうかによって大きく変わります。
自分で申請した場合
建物滅失登記を自ら行う場合、登記事項証明書や住民票など、申請に必要な書類を揃えるために数千円程度の費用が発生します。
また、窓口で提出する場合は交通費、郵送で申請する場合は切手代が別途かかります。
なお、新築した建物を登記する場合や、不動産の名義を変更する場合には登録免許税が発生しますが、建物滅失登記には登録免許税はかかりません。
専門家へ依頼した場合
土地家屋調査士に建物の滅失登記を依頼する場合は、必要な書類を揃えるための費用にプラスして手続きの代行費用が発生します。
代行費用の相場は地域や事務所によって異なりますが、一般的には3万円から5万円程度が目安です。
専門家へ依頼するメリットは、滅失登記をスムーズに完了できる点にあります。
たとえば、建物を解体することを条件に土地を売却する場合、滅失登記が遅れると土地の売買が不成立になるなどの影響が出ることもあります。
そのため、自分で行う時間がない場合や書類の準備に不安がある場合は、専門家へ依頼することが推奨されます。
建物滅失登記を行う際の注意点
建物滅失登記は自分で行うこともできますが、取り壊してから申請するまでの期限は法律で定められています。
期限を過ぎた場合は罰則が適用されることもあるため、手続きの流れや必要書類は事前に確認しておくことが大切です。
建物滅失登記の期限は建物を取り壊した日から1か月
建物滅失登記の申請手続きは、建物を取り壊した日から1か月以内に行わなければなりません。
申請は所有者が行うことになりますが、代理人に依頼することも可能です。
10万円以下の罰金の対象になることもある
建物滅失登記を期限内に行わなかった場合、不動産登記法に基づき10万円以下の過料が科される可能性があります。
実際に過料が発生するかどうかはケースによって異なりますが、故意に放置していたと判断されると、過料の対象となる可能性が高まります。
ペナルティの金額は小さいですが、不要な負担を避けるためにも、建物の滅失が確定した段階で速やかに手続きを進めることが大切です。
期限後も申請は可能？
建物滅失登記は、期限の1か月を過ぎてしまっても申請することは可能です。
期限超過を理由に不受理となることはなく、必要書類が揃っていれば通常通りに手続きを行えます。
ただし、余計なトラブルを避けるためにも、期限を過ぎている場合は早めに申請してください。
申請から完了までは1週間から2週間かかる
建物滅失登記を申請してから完了するまでは、1週間から2週間程度かかります。
法務局では、建物が存在しなくなったことを確認するための作業が必要となるため、申請が受理されてもすぐに手続きが完了するわけではありません。
また、法務局の混雑状況や書類不備の有無によっては、さらに時間がかかることがあります。
郵送やオンライン申請の場合は、法務局とのやり取りに時間を要するため、不動産の売却や相続手続きと並行して行うときは、登記完了までの期間を見越して申請することが大切です。
建物滅失登記についての疑問
建物滅失登記についてのよくある質問は以下になります。
建物滅失証明書がない場合はどうしたらいい？
建物滅失証明書は、建物が存在しなくなったことを証明する書類であるため、基本的には申請書と一緒に提出する必要があります。
解体業者が発行していない場合は、業者に依頼して発行してもらってください。
証明書を紛失した場合は、再発行を依頼することになりますが、発行までに時間がかかることもあるため、気付いた時点で早めに連絡することが大切です。
なお、火災や災害で滅失した場合は、自治体（消防署）などが発行する罹災証明書で代替できます。
震災被害によって建物が倒壊等した場合は？
大きな地震などにより建物が倒壊等した場合、被災者の登記申請の負担を軽減し、被災地の復興を迅速に進めるために、登記官が職権で滅失登記を行うことがあります。
たとえば、平成28年熊本地震で倒壊した建物については、職権での滅失登記が実施されています。
職権による滅失登記が完了すると、所有者へ登記完了の通知が送付されます。
なお、対象となる建物や実施地域については、法務局のホームページなどで確認してください。
共有名義の建物は誰が申請者になればいい？
共有名義の建物を滅失登記する場合、共有者のうち一人が代表して申請することができます。
ただし、建物を取り壊す行為そのものについては、共有者全員の同意を得なければなりません。
後々のトラブルを避けるためにも、共有者がいる場合は、取り壊しに関する同意書を作成し、全員の意思を明確にしたうえで手続きを進めてください。
登記簿に何年も前の情報が残されていたらどうする？
建物が何年も前に取り壊されているのに、登記簿に建物情報が残っているケース、いわゆる幽霊物件は珍しくありません。
この場合でも滅失登記の申請は可能で、必要書類が揃っていれば受理されます。
ただし、建物滅失証明書は添付できないため、上申書を作成する必要があります。
上申書には次の事項を記載し、印鑑証明書も添付して提出してください。
上申書の主な記載事項
- 建物の情報
- 申請人の住所・氏名
- 実印による押印
- 申請日
- 建物が存在しない事実
建物滅失登記を忘れたら？
建物滅失登記を忘れてしまっても、後から申請することは可能です。
ただし、滅失登記は義務ですので、気付いた時点で早めに手続きを行ってください。
所有者以外で誰が建物滅失登記を行えるの？
自分で建物滅失登記の手続きを行わない場合は、土地家屋調査士に依頼することになります。
登記手続きに関する専門家には司法書士もいますが、建物表題登記に関する手続きは土地家屋調査士の業務範囲です。
相続した建物を取り壊した場合でも相続登記は必要？
相続財産に不動産がある場合、基本的には相続人を新たな所有者として相続登記を行うことになります。
しかし、建物滅失登記については、相続登記をしていなくても申請することが可能です。
なお、相続人が申請人となる場合には、被相続人と相続人の関係を確認できる戸籍謄本などの提出が必要です。
抵当権がある場合は？
抵当権は、住宅ローンなどの借り入れを行う際に、金融機関が返済不能に備えて土地や建物を担保として設定する権利です。
ローンの返済が完了すれば抹消登記によって抵当権は外れますが、抹消登記をしない限り抵当権は残ったままになります。
建物に抵当権が設定されている場合でも、滅失登記の申請自体は可能です。
しかし、抵当権者とのトラブルを避けるためにも、建物を解体する前に連絡し、承諾を得てください。
また、建物を解体した後に抵当権が設定されていることに気付いた場合についても、滅失登記を申請する前に抵当権者へ連絡し、承諾を得てください。
登記されていない建物の解体は？
昔の建物は登記が行われていないこともありますが、未登記の建物を解体すること自体は可能です。
ただし、所有者がいる建物を無断で取り壊した場合は、建造物等損壊罪に問われる可能性があり、損害賠償リスクも生じるため注意が必要です。
そのようなトラブルを避けるためにも、事前に建物の所有権を主張する人がいないことや、相続・贈与の有無は必ず確認してください。
未登記建物を取り壊した後の対応は？
未登記の建物を取り壊した場合は、自治体へ「家屋滅失届出書」を提出してください。
建物が未登記であっても固定資産税の課税対象になっていることがあり、届出書を提出しないと、取り壊し後も固定資産税が課され続ける可能性があります。
なお、届出書を提出する際は、建物滅失証明書（解体証明書）などの書類の提出も必要です。
建物滅失登記がされているかの確認方法
建物滅失登記がされているのか分からない場合には、固定資産税課税明細書の「家屋番号」を確認するか、法務局で登記事項証明書（全部事項証明書）を確認する必要があります。
もし、取り壊された建物の滅失登記がされていなかった場合は速やかに滅失登記を行ってください。
マンション等の区分建物の場合
区分建物とは、マンション等の各部屋のように一つの建物を区分して利用している建物のことを指します。
区分建物の一部を取壊した場合は、「区分建物滅失登記」を行います。
また、一部の取壊しや増築、付属建物の建設などにより建物の状態変化があった際には、「建物表題変更登記」も忘れないよう注意が必要です。
状況により、必要な手続きが異なるためよく確認をしてください。
まとめ
建物を取り壊した場合、建物滅失登記は必ず行わなければなりません。
申請期限は取り壊してから1か月と定められており、放置すると過料の対象となる可能性があります。
申請方法は窓口、郵送、オンラインの3つがあり、自分で行う場合は費用を数千円に抑えることができます。
ただし、申請書の記載誤りや添付書類の不足があると、登記が完了するまでに時間がかかってしまうため注意が必要です。
相続税に強い
税理士をご紹介します
- 身内が亡くなった、今すぐ相談したい
- 相続税申告について何も分からない
- 相続専門の税理士を紹介して欲しい
相続に関することであれば、どんなご相談でもお受けしています。
相談は無料です。繋がらないときはお時間をおいておかけ直しください。
私たちの想い
相続後に、
遺産をしっかり受け取り、安心して日々を過ごすことができるかどうか。
その鍵は、相続に強い税理士に出会えるかどうかが握っています。
例えば・・
- 申告に漏れがあれば、税務署から調査を受け追徴課税を支払う可能性がある
- 税理士が見つからず申告が間に合わなければ罰金を受けたり税金が高額になる
- 税理士が不親切であれば、よく分からないまま申告を行うことになる
など
実際に、
令和2年には、5,106件の税務調査が行われ、1件あたりなんと943万円の追徴課税が課されています。
相続に強い税理士がついていれば、まず税務調査に発展する可能性も低く、
追徴課税を受けるような抜けや漏れもないため、安心して相続税申告を終えることができます。
相続後の生活は、相続に強い、良い税理士に出会えるかどうかで決まるといっても過言ではないのです。
「亡くなられた方の遺産を、大事な方々にしっかりと残して欲しい」
「相続税のことで悩んだり、支払いに追われる様な方を1人でも多く減らしたい」
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